Navigieren in der gewerblichen Baufinanzierung

Die Entwicklung und der Bau gewerblicher Einrichtungen bringen heute eine größere Bandbreite an finanziellen Möglichkeiten mit sich als je zuvor im vergangenen Vierteljahrhundert.

Nicht zuletzt dank anhaltend niedriger Zinsen und erheblicher Liquidität bei Kreditinstituten ist die Baufinanzierung in Dresden für wohlüberlegte Spekulationsprojekte verfügbar. Nachdem man die Lehren aus den turbulenten 1980er Jahren gezogen hat, gilt eine solche Finanzierung jedoch allgemein als konservativ und folgt den Grundsätzen verantwortungsbewusster Investitionen. Zu diesen Grundsätzen gehören ein erhebliches Eigenkapital des Kreditnehmers und ein verantwortungsbewusstes Management, das zur Verfügung steht, um die Schulden zu finanzieren.

Aus finanzieller Sicht fällt die Entwicklung gewerblicher Einrichtungen in zwei allgemeine Kategorien: eigengenutzte Einrichtungen und Investitionseinrichtungen. Letzteres kann spekulativ für Leasing sein, ein gewisses Vorleasing beinhalten oder es kann sich um ein vollständig belegtes Build-to-Suit-Projekt handeln.

An der Finanzierung selbstgenutzter Einrichtungen sind in der Regel Geschäftsbanken und ähnliche kurzfristige Kreditgeber beteiligt und beinhalten eher standardmäßige Pro-Forma-Angebote, die den Marktumfang, die vergangene Leistung, die Einnahmen, die Kapitalkosten und das Potenzial für zukünftige Expansion aufzählen. Da der Eigennutzer über einen geschäftlichen Cashflow verfügt, ist es einfach, seine Rückzahlungsfähigkeit zu bestimmen. Diese verantwortungsvoll generierten Zahlen zeigen, ob und wie viel sich ein Unternehmen leisten kann, zu bauen.
Um kleine Unternehmen zu fördern, bietet die U.S. Small Business Administration ein äußerst vorteilhaftes SBA-504-Darlehensprogramm an, das sich an Inhaber kleiner Unternehmen richtet, die ihre eigenen Einrichtungen entwickeln oder erwerben möchten.

SBA-504-Darlehen sind nicht so bekannt wie herkömmliche Finanzierungen, obwohl die Vorteile, die sie dem Geschäftsinhaber bieten, enorm und bedeutend sind. SBA-504s erfordern eine Reihe von Fähigkeiten, die die meisten Geschäftsbanken bieten, reservieren sich jedoch normalerweise Portfoliotransaktionen, die für sie als Kreditinstitut von größerem Nutzen sind. Mercantile Commercial Capital, das sich fast ausschließlich auf SBA-504-Darlehen konzentriert, erlangte aufgrund seiner überlegenen Fähigkeiten, seines Engagements und seiner Dienstleistungen, die durch den großen Mangel an SBA-504-spezialisierten Kreditgebern in Florida noch verstärkt wurden, schnell Bekanntheit.

SBA-504 bieten Geschäftsinhabern Zinsen unter dem Marktpreis mit einer Kapitalinvestition von nur 10 Prozent der Projektkosten. Dieser Vorteil setzt natürlich wertvolles Kapital für den Geschäftsbetrieb frei und reduziert das Risiko für den Geschäftsinhaber erheblich. Typische gewerbliche Kredite erfordern eine Kapitalisierung von mindestens 20 Prozent – den Betrag, den der Geschäftsinhaber beisteuert. Darüber hinaus reichen die Laufzeiten von 20 bis 25 Jahren, wobei der SBA-Satz für die Laufzeit festgelegt ist.

SBA-504 können verwendet werden, um die Entwicklung und den Bau neuer Einrichtungen oder den Erwerb bestehender Einrichtungen im Bereich von 500.000 bis 6 Millionen US-Dollar zu finanzieren.

Die Entwicklung von Mietobjekten bringt eine größere Anzahl von Anforderungen und Entwicklerverpflichtungen mit sich. Die Machbarkeitsmessung einer eigengenutzten Immobilie ist viel zuverlässiger als die Einschätzung des Marktes, die Verteilung von Risiken und die Bestimmung der Machbarkeit für eine „for-lease“-Einrichtung.

„Kapital“ ist in diesem Fall das Geld, das Eigentümer oder Bauträger zum Landerwerb, zur Planung, Entwicklung, zum Bau und zur Vermarktung eines Projekts beitragen. “Finanzierung” ist das Geld, das die Entwickler leihen, um dieses Kapital zu nutzen.

Institutionelle Kreditgeber wie Versicherungsgesellschaften finanzieren normalerweise keine Bauvorhaben, es sei denn, sie sind am Kapital beteiligt. Baufinanzierungen fallen in der Regel in den Zuständigkeitsbereich von Spar- und Darlehenskassen, Geschäftsbanken oder ähnlichen Finanzintermediären.

Baudarlehen decken in der Regel die Kosten während der Zeit, die für den Bau des Projekts und die Verpachtung benötigt wird. Danach sollten dauerhafte Kreditgeber – einschließlich Versicherungsunternehmen – für die Projekte ins Spiel kommen, die groß genug sind, um auf ihren Radarschirm zu gelangen. Der Name des Spiels lautet Zinsen. Ziel ist es, den niedrigsten Zinssatz zu sichern. In Niedrigzinsmärkten möchte der Entwickler den Bau fertigstellen und so schnell wie möglich einen Cashflow aufbauen, um auf den dauerhaften Markt zu wechseln. In Märkten mit hohen Zinssätzen möchte der Entwickler möglicherweise, dass der Baukreditgeber eine Mini-Perm-Finanzierung bereitstellt, in der Regel ein bis drei Jahre, bis sich ein Umfeld mit niedrigeren Zinsen einstellt.

In vielen Fällen kann ein starker Entwickler eine Versicherungsgesellschaft davon überzeugen, eine Vorwärtsverpflichtung einzugehen. Der Bau wird von einem typischen kommerziellen Kreditgeber finanziert, und die Terminverpflichtung wird die Bank “herausnehmen”, sobald der Bau abgeschlossen ist und die Mietauslastung ein bestimmtes Niveau erreicht hat. Die Steuerung dieses Prozesses erfordert ein Verständnis der wahrscheinlichen Entwicklung der Zinssätze.